Espoon kaupunkisuunnittelukeskus järjesti Bergörannan asemakaavoituksesta asukasinfo-tilaisuuden Vikingaborgissa tiistaina 20.1. Espoon kaupunkisuunnittelukeskusken puoli oli hyvin edustettua, asemakaavapäälikkö Ossi Keräsen johdolla. Asukkaita, niin Bergön alueelta kuin muualtakin Suvisaaristosta, oli laajasti paikalla ja sali oli lähes täysi.
Osallistujien ja kaupungin virkamiesten välillä saatiin hyvää keskustelua asemakaavoituksen reunaehdoista, aikataulusta sekä vaikutuksesta maanomistajien ja suvisaariston kehittymisestä. Ossi Keränen ja muuta kaupungin edustajat vastasivat maanomistajien kysymyksiin, pääosin Bergön kaavoitukseen liittyen, mutta myöskin yleisesti koko Suvisaariston asemakaavoituksesta.
Keskustelu tästä kaikkia Suvisaaristolaisia koskevasta aiheesta on jatkunut myöskin tilaisuuden jälkeen ja tämä tiivistelmä toivottavasti vastaa joihinkin esillä oleviin kysymyksiin. Sommarö-seuran hallitus sekä asemakaavatyöryhmä avustaa mielellään seuran jäseniä Suvisaariston kehitykseen liittyvissä asioissa ja kysymyksissä.
Suvisaariston asemakaavoituksen aikataulu
Espoon kaupungin kaavoituksen työjärjestyksessä Bergörannan asemakaavoitus on nyt käynnistetty ja tulee oletettavasti olemaan Suvisaariston osalta ensimmäinen osa joka saa asemakaavan. Espoon pohjois-osat on työohjelmassa asetettu prioriteeteissa ensimmäiseksi ja näin ollen resursseja ei tule riitämään viemään muita Suvisaariston alueiden osia eteenpäin lähiaikoina. Svinön ja Skatanniityn asemakaavat jäävät siis odottamaan joksikin aikaa ennen näiden alueiden valmistelujen aloittamista.
Asemakaava tai osayleiskaava
Suvisaariston nykyistä rakentamista ohjaa, Bergötä lukuun ottamatta, osayleiskaava vuodelta 1985. Osayleiskaava on vanhentunut eikä enää mahdollista uusin lupien myöntämistä uusille rakennuspaikkoille.
Bergörannalle on aikaisemmin laadittu ehdotus jossa aluetta pyrittiin kehittämään osayleiskaavalla. Silloin ELY-keskus, nykyään Lupa- ja valvontavirasto, käytti valitusoikeutensa osayleiskaavasta ja totesi että Suvisaaristoa tulee kehittä tarkempaa kaavoitusinstrumenttia käyttäen, eli asemakaavalla. Valituksen johdosta silloinen kaavaehdotus eteni hallinto-oikeuteen ja siitä korkeimpaan hallinto-oikeuteen jokka lopullisesti vahvisti ELY:n kanta oikeaksi.
Tämän pohjalta on siis todettava että ainoa instrumentti millä Bergötä, sekä Suvisaaristoa laajemmin, voidaan kehittää on asemakaava.
Asemakaavoitusta ohjaa yleiskaava, jota kaupunki on paraikaa päivittämässä. Espoo 2060 – yleiskaava koskee lähes koko Espoota ja siitä valmistuu yleiskaavaehdotus tämän vuoden aikana, jolloin sitä pääsee taas kommentoimaan asukkaat. Sommarö-seura on aikaisemmin jättänyt koko Suvisaaristoa koskevat kommentit yleiskaavaa-luonnokseen, jotka myötävaikuttivat siihen että yleiskaavasta poistettiin merkintä joka olisi mahdollistaneet rivi- ja pienkerrostalot Svinössä. Nykyinen ehdotus mahdollistaa vain pientalovaltaista rakentamista, eli noudattaa alueen nykyistä rakennuskantaa.
Asemakaava – mitä se käytännössä tarkoittaa
Ossi Keränen selosti tilaisuudessa hyvin millainen kaavoitus-instrumentti asemakaava on ja mitä se käytännössä tarkoittaa.
Espoon kaupungin osalta asemakaava merkitsee että kaupunki ottaa rakennettavaksi ja ylläpidettäväksi kunnallistekniikan alueella. Vesi- ja viemäri järjestelmä sekä katualueet siirtyvät näin kaupungin vastuulle, kun näistä on tähän saakka vastannut vesi- ja tieosuuskunnat.
Asemakaavoituksella rakennusoikeutta voidaan myöskin määritellä tarkemmin eri alueille ja kiinteistöille kuin muilla instrumenteilla, minkä Keränen myöskin nosti esiin. Soukanniemen valmisteilla oleva asemakaavaehdotus antaa tästä mallista hyvän kuvan. Siinä on käytetty eri rakennusoikeuden määrittelytapaa, niin tehokkuuslukuja e=0,1-0,25 välillä sekä rakennusruutukohtaisia kerrosalaperusteisia suoran m2 lukuja. Tämä on oleellista jotta alueen luontoarvot, rantarakentamisen erityspiirteet ja muut asemakaavassa huomioitavat seikat saadaan huomioitua kaavatyössä.
Asemakaava toki myöskin edellyttää että kaupunki huomioi yleiset tarpeet sekä turvallisuuden alueen kehittyessä. Tämä tarkoittaa esimerkiksi virkistysreittien ja lähivirkistyspaikkojen osoittaminen, katualueiden muokkaaminen jne. Koska Suvisaaristossa maanomistus on pääosin yksityistä tämä edellyttää luonnollisesti että kaupunki joutuu lunastamaan maapohjat tätä varten nykyisiltä maanomistajilta. Näiden osoittamien kaavoitetuille alueille tulee asemakaavoitusta ohjaavasta lainsäädännöstä sekä ylempien tasojen kaavoista, kuten yleiskaavasta.
Maankäyttömaksu herättää aina keskustelua ja näin myöskin Bergörannan tilaisuudessa. Kaupungilla on aina oikeus maankäyttömaksuihin kun osoittavat rakennusoikeutta (ts nostavat jonkun maanomistajan maapohjan arvoa) kiinteistölle tai tontille ja sitoutuu samalla vastaamaan kaikesta siitä infrasta ja sen ylläpidosta josta maanomistajat ovat siihen saakka vastanneet. Jokaisella maanomistajalla on luonnollisesti myöskin oikeus kieltäytyä lisärakennusoikeudesta jolloin kaupunki ottaa vastuulleen velvollisuudet mutta omalta osaltaan ei saa sitä arvon-nousua mitä kaupunki olisi tarjonnut.
Maankäyttömaksun suuruus perustuu kaupungin taulukoihin ja kaupungin tekemiin arvioihin maapohjan nykyisestä arvosta mutta on lähtökohtaisesti aina suhteutettuna rakentamisen määrään ja vaadittavaan infraan. Asian voi ehkä myöskin nähdä niin että mikäli kaupunki kaavoittaa maanomistajille lisää rahaksi muutettavaa omaisuutta (rakennusoikeutta) jonka hyödyntäminen edellyttää infran rakentamista (talvikunnossapidettävät kadut, kunnallistekniikkaa, päiväkodit jne) niin arvonusua saavat maanomistajat tulisi omalta osaltaan myöskin osallistua näiden rahoittamiseksi. Näin kaupunkinen kaavoitusmonopoli on suomessa määritelty laissa.
Asemakaava ei ole maanomistajia pakottava, kaikilla on oikeus kieltäytyä omille maille osoitettavasta lisärakennusoikeudesta.
Asemakaava antaa myöskin pysyvän ja juridisesti vahvemman suojan maanomistajille. Nykyinen osayleiskaava antaa mahdollisuuden kaupungille lunastaa maa-alueita muihin tarpeisiin maanomistajilta mutta asemakaavan myötä tämä oikeus rajoittuu merkittävästi. Lähtökohtaisesti myöskin rakentamaton rakennusoikeus on suojattu asemakaavassa, toisin kuin osayleiskaavalla jolloin vain rakennettu rakennuspaikka nauttii samasta suojasta.
Kun kaavoituystyö on riittävän pitkällä, eli yleensä siinä vaiheessa kun asemakaavaehdotus on edennyt kaupunginhallituksen käsittelystä läpi mutta ennen kun etenee valtuustoon, kaupunki järjestää maankäyttöneuvottelut maanomistajien kanssa. Silloin selviää lopullisesti minkä suuruinen tämä on jokaisen maanomistajan osalta. Tällöin maanomistaja voi luonnollisesti kieltäytyä maksusta. Mikäli maanomistaja näin tekee niin kaupunki voi "leikata" tämän osan pois kaavasta jolloin jää ilman lisärakennusoikeutta. Jos kovin moni vetäytyy silloin niin kaupunki tietysti voi todeta ettei kaavaa kannata viedä eteenpäin ja se kaatuu siihen.
Jatko ja miten tästä eteenpäin
Bergön asemakaavan valmistelu jatkuu Espoon asemakaavoituksen sekä alueen maanomistajien yhteistyössä. Hanke on alueen maanomistaja-ryhmittymän käynnistämä. Sommarö-seura tukee alueen kehittämistä ja yrittää omalta osaltaan edistää koko Suvisaariston kehitystä, kaikkien suvisaaristolaisten ja maanomistajien yhteiset tavoitteet huomioiden.
Kaupungin tavoite Ossi Keräsen mukaan on saada Bergön asemakaava nähtävillä vielä tämän vuoden aikana. Silloin myöskin alueen maanomistajilla, ja suvisaaristolaisilla laajemmin, on mahdollisuutta tutustua tarkemmin kaavan sisältöön ja halutessaan antaa siihen kommentit.
Bergörannan OAS (osallistumis ja arviointisuunnitelma) on nähtävillä kaupungin sivuilla ja kommentoitavissa 10.2.2026 saakka.
https://www.espoo.fi/fi/hankkeet/bergonrannan-asemakaavoitus
Marcus Ahlman
Sommarö-seuran ry / kaavatyöryhmän pj