Esbos detaljplaneringscentral höll ett informationsmöte för invånarna om den lokala detaljplanen för Bergöstranden på Vikingaborg tisdagen den 20 januari 2026. Esbos detaljplaneringscentral var väl representerad genom planepersonal ledd av detaljplanechefen Ossi Keränen. Invånare från såväl Bergöområdet som andra delar av Sommaröarna deltog i stort antal, och salen var nästan fullsatt.

Det blev en bra diskussion mellan deltagarna och stadens tjänstemän om villkoren, tidsplanen och detaljplanens inverkan på markägarna och utvecklingen av Sommaröområdet. Ossi Keränen och andra representanter för staden besvarade frågor från markägare, främst om planeringen av Bergö, men också generellt om planeringen av hela Sommaröområdet.

Diskussionen om detta ämne, som berör alla invånare på Sommaröarna, har fortsatt efter evenemanget, och syftet med denna sammanfattning är att besvara frågor som har ställts. Styrelsen för Sommarö-Sällskapet och arbetsgruppen för planering hjälper gärna föreningens medlemmar när det gäller frågor och ärenden som rör Sommaröarnas utveckling.

Tidtabellen för Sommaröarnas detaljplan

I Esbo stads planeringstidtabell har planeringen av Bergöstranden nu inletts och området förväntas bli det första i Sommaröområdet som får en detaljplan. De norra delarna av Esbo har getts högsta prioritet i arbetsprogrammet, vilket innebär att det inte kommer att finnas tillräckliga resurser för att gå vidare med andra områden på Sommaröarna inom den närmaste framtiden. De lokala planerna för Svinö och Skataängen kommer därför att få vänta en tid innan förberedelserna för dessa områden kan påbörjas.

Detaljplan eller delgeneralplan

Med undantag för Bergö regleras den nuvarande byggnationen på Sommaröarna av en delgeneralplan från 1985. Den är föråldrad och det är inte längre möjligt att bevilja nya tillstånd för nya byggplatser.

Tidigare hade ett förslag utarbetats för Bergö med målet att utveckla området med hjälp av en delgeneralplan. Vid den tidpunkten utövade NTM-centralen, numera Tillstånds- och tillsynsverket, sin rätt att överklaga och angav att Sommaröarna skulle utvecklas med hjälp av ett mera exakt planeringsinstrument, dvs. med en lokal detaljplan. På grund av överklagandena togs det dåvarande planförslaget till förvaltningsdomstolen och sedan till högsta förvaltningsdomstolen, som slutligen bekräftade att NTM-centralens ståndpunkt var korrekt.

På grundval av detta kan man dra slutsatsen att det enda instrument med vilket Bergö, och Sommaröarna i sin helhet kan utvecklas, är en detaljplan.

Detaljplaneringen styrs av generalplanen, som staden för närvarande håller på att uppdatera. Esbo 2060 generalplanen omfattar nästan hela Esbo stad, och ett utkast till generalplan kommer att färdigställas i år, varvid invånarna igen kommer att få möjlighet att lämna synpunkter på den. Sommarö-Sällskapet har tidigare lämnat synpunkter på utkastet till generalplanen för hela Sommaröområdet, vilket bidrog till att en bestämmelse som skulle ha tillåtit radhus och små våningshus på Svinö togs bort. Det nuvarande förslaget tillåter endast småskaligt byggande, dvs. det överensstämmer med den nuvarande bebyggelsen i området.

Detaljplan – vad det innebär i praktiken

Under evenemanget gav Ossi Keränen en tydlig förklaring till hurudan en detaljplan är som planeringsinstrument och vad den innebär i praktiken.

För Esbo stad innebär en detaljplan att staden tar ansvar för att bygga och underhålla områdets kommunala infrastruktur. Vatten- och avloppssystemen samt gatuområdena blir därmed på stadens ansvar, medan de hittills har varit på vatten- och vägandelslagens ansvar.

Den lokala detaljplanen gör det också möjligt att fastställa byggrätter för olika områden och fastigheter mera exakt än med andra instrument, vilket Keränen också påpekade. Det detaljplaneförslag som för närvarande utarbetas för Sökö udd är ett bra exempel på denna modell. I det används en annan metod för att definiera byggrätter; effektivitetstal mellan e = 0,1 och 0,25 och direkta m2-tal baserade på golvyta per byggtomt. Detta är viktigt för att ta hänsyn till områdets naturvärden, de särskilda förhållandena för byggnader vid vattnet och andra faktorer som skall beaktas i den lokala detaljplanen.

Naturligtvis kräver detaljplanen också att staden tar hänsyn till allmänna behov och säkerhet när området utvecklas. Detta innebär till exempel att man definierar rekreationsleder och lokala rekreationsområden, modifierar gatuområden etc. Eftersom markägandet på Sommaröarna huvudsakligen är privat, kräver detta naturligtvis att staden löser in mark från de nuvarande markägarna för detta ändamål. Områdena som avsätts för detta ändamål beror av lagstiftning som reglerar lokal planering och övergripande planer, såsom generalplanen.

Markanvändningsavgifter väcker alltid debatt, och så var också fallet under informationstillfället för Bergöstranden. Staden har alltid rätt till markanvändningsavgifter när den beviljar byggrätter (dvs. ökar värdet på en markägares mark) för en fastighet eller tomt och samtidigt åtar sig att ansvara för all infrastruktur och dess underhåll, vilket markägarna hittills har varit ansvariga för. Varje markägare har också rätt att vägra ta emot ytterligare byggrätter, i vilket fall kommunen tar på sig ansvaret, men markägaren får inte den värdeökning som kommunen erbjöd.

Markanvändningsavgiften baseras på stadens tabeller och uppskattningar av markens aktuella värde, men är alltid proportionell mot byggnadsvolymen och den infrastruktur som krävs. Man kan också hävda att om staden planerar ökade värden (byggrätter) för en markägare, så att deras förverkligande kräver byggande av infrastruktur (gator som måste underhållas på vintern, kommunalteknik, daghem etc.), bör de markägare som drar nytta av värdeökningen också bidra till finansieringen av dessa. Så definieras stadens planeringsmonopol enligt lag i Finland.

Den detaljplanen är inte bindande för markägarna; alla har rätt att vägra ta emot de erbjudna ökade byggrätterna.

Detaljplanen ger också markägarna ett permanent och rättsligt starkt skydd. Den nuvarande delgeneralplanen tillåter staden att lösa in mark av markägare för andra ändamål, men den lokala detaljplanen begränsar denna rättighet avsevärt. I princip skyddas även outnyttjade byggrätter i detaljplanen, i motsats till delgeneralplanen, enligt vilken endast bebyggda tomter åtnjuter detta skydd.

När planeringsarbetet är tillräckligt långt framskridet, dvs. vanligtvis i det skede när förslaget till detaljplan har behandlats av stadsstyrelsen, men innan det läggs fram för stadsfullmäktige, organiserar staden markanvändningsförhandlingar med markägarna. Vid denna tidpunkt fastställs den slutliga storleken på varje markägares andel. Markägaren kan då vägra att betala. Om markägaren gör det, kan staden ”skära bort” denna del av planen, vilket innebär att markägaren inte får några ytterligare byggrätter. Om för många markägare drar sig ur, kan staden besluta att det inte är värt att fullfölja planen, och den kommer då att skrotas.

Nästa steg och hur man går vidare

Arbetet med att utarbeta den lokala detaljplanen för Bergö kommer att fortsätta i samarbete mellan Esbos detaljplaneringsenhet och markägarna i området. Projektet initierades av en grupp markägare i området. Sommarö-Sällskapet stöder utvecklingen av området och gör sin andel för att främja utvecklingen av Sommaröarna som helhet, med hänsyn till de gemensamma målen för alla invånare och markägare på Sommaröarna.

Enligt Ossi Keränen är stadens mål att den lokala detaljplanen för Bergö skall fås till påseende för allmänheten före årets slut. Detta ger markägarna och alla områdets invånare möjlighet att bekanta sig med planens detaljer och lämna synpunkter om de så önskar.

Bergöstrandens PDB (OAS) (program för deltagande och utvärdering) finns tillgänglig på stadens nätsidor och är öppen för kommentarer fram till den 10 februari 2026.

https://www.espoo.fi/fi/hankkeet/bergonrannan-asemakaavoitus

Esbo, 26 januari 2026

Marcus Ahlman

Sommarö-Sällskapet rf / Ordförande för arbetsgruppen för planering